人民法院關(guān)于以物抵債糾紛案件18條裁判指導(dǎo)意見（2024年8月版）
2024年08月13日
來源：典型案例圈
1、被執(zhí)行人的財產(chǎn)經(jīng)拍賣流拍或變賣不成，且債權(quán)人不接受抵債的，第三人申請以流拍價購買的，應(yīng)否準(zhǔn)許？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中進(jìn)一步強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念的意見》第9條第（4）項規(guī)定，財產(chǎn)經(jīng)拍賣后流拍且執(zhí)行債權(quán)人不接受抵債，第三人申請以流拍價購買的，可以準(zhǔn)許。第三人在一拍或者二拍流拍后有意購買的，應(yīng)當(dāng)在下一處置環(huán)節(jié)啟動之前提出申請；在變賣程序結(jié)束后有意購買的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提出申請。
二人以上書面申請以流拍價格購買的，告知其通過后續(xù)拍賣程序參與競買。
2、被執(zhí)行人名下財產(chǎn)經(jīng)拍賣流拍后，被執(zhí)行人的所有已取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人共同申請以物抵債的，執(zhí)行法院應(yīng)否準(zhǔn)許？
被執(zhí)行人名下財產(chǎn)經(jīng)拍賣流拍后，被執(zhí)行人的所有已取得執(zhí)行依據(jù)的債權(quán)人經(jīng)過協(xié)商，共同申請對被執(zhí)行人的財產(chǎn)以以物抵債的方式執(zhí)行，如該申請沒有損害債權(quán)人和被執(zhí)行人的利益，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)尊重各債權(quán)人的意思自治，予以準(zhǔn)許。
3、被執(zhí)行人財產(chǎn)經(jīng)拍賣流拍后，申請執(zhí)行人申請以流拍價抵債，但流拍價超過債權(quán)數(shù)額，申請執(zhí)行人又無法補足差價，執(zhí)行法院是否應(yīng)當(dāng)出具以物抵債裁定？能否以終結(jié)本次執(zhí)行程序方式結(jié)案？
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十條規(guī)定：“拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出裁定，并于價款或者需要補交的差價全額交付后十日內(nèi)，送達(dá)買受人或者承受人。”因此，申請執(zhí)行人申請以物抵債卻不能補足差價的，執(zhí)行法院不應(yīng)作出以物抵債裁定。如被執(zhí)行人無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，符合《最高人民法院關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范終結(jié)本次執(zhí)行程序的規(guī)定（試行）》第一條、第四條第（一）項規(guī)定，應(yīng)裁定終結(jié)本次執(zhí)行程序。
4、被執(zhí)行人下落不明，法院擬拍賣或以物抵債的該被執(zhí)行人房產(chǎn)，現(xiàn)拍賣前需要騰空房產(chǎn)內(nèi)財產(chǎn)，能否能在司法拍賣裁定中一并裁定強(qiáng)制其騰出房屋，并在拍賣公告中送達(dá)？
依據(jù)最高法院司法解釋規(guī)定精神，對于人民法院在民事執(zhí)行程序中決定拍賣或以物抵債的房產(chǎn)，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)主動騰出房屋，人民法院裁定拍賣成交或以物抵債后拒不騰出的，依法強(qiáng)制執(zhí)行。由于人民法院作出的拍賣裁定和以物抵債裁定書與騰出房屋的執(zhí)行通知書均應(yīng)送達(dá)給被執(zhí)行人，實踐中，執(zhí)行法院為便于操作在司法拍賣裁定書中一并裁定強(qiáng)制被執(zhí)行人騰出房屋，并不違反法律規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。第七條規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。
5、不動產(chǎn)流拍后，申請執(zhí)行人申請以物抵債的，稅費如何承擔(dān)？
網(wǎng)拍規(guī)定第三十條規(guī)定：“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。”依據(jù)該條規(guī)定，執(zhí)行法院應(yīng)在拍賣公告中對稅費負(fù)擔(dān)主體、方式等予以明確。拍賣流拍后申請執(zhí)行人申請以物抵債的，由申請執(zhí)行人向稅務(wù)機(jī)關(guān)交納辦理本次不動產(chǎn)登記應(yīng)繳納的稅款。
根據(jù)山東省人民政府發(fā)布的《山東省優(yōu)化營商環(huán)境創(chuàng)新突破行動實施方案》中關(guān)于登記財產(chǎn)的配套措施之“完善司法處置不動產(chǎn)登記流程”的規(guī)定，執(zhí)行法院向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)出以物抵債不動產(chǎn)登記協(xié)助執(zhí)行法律文書，稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收受讓方辦理本次不動產(chǎn)登記應(yīng)繳納的稅款。受讓方繳納稅款后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記。
6、金錢債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，案外人以其享有物權(quán)期待權(quán)為由提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)參照適用《查扣凍規(guī)定》第十五條或者《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件進(jìn)行審查，具有下列情形的，應(yīng)予支持：
（1）案外人與被執(zhí)行人在案涉不動產(chǎn)查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同。案外人雖然未與被執(zhí)行人簽訂書面的買賣合同，但雙方已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，應(yīng)認(rèn)定其簽訂了書面合同。合同是否成立以及合法有效，應(yīng)根據(jù)《民法典》合同編及其司法解釋、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。
（2）案外人在案涉不動產(chǎn)查封之前已經(jīng)實際占有該不動產(chǎn)。案外人提供了案涉不動產(chǎn)被查封之前實際形成的物業(yè)服務(wù)合同、交房證明、水電費及物業(yè)費繳納憑證，或者案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證，以及其他足以證明其已經(jīng)過交接實際接收或占有該房屋的證據(jù)的，可認(rèn)定其在查封之前已經(jīng)合法占有該不動產(chǎn)。
（3）案外人已經(jīng)支付全部價款。案外人主張其已支付全部價款的，應(yīng)提供其通過銀行轉(zhuǎn)賬形成的付款憑證。僅提供開發(fā)商或出賣方出具的收據(jù)，或者主張購房款系現(xiàn)金交付，且無其他證據(jù)證明其存在支付事實的，對其主張不予支持。
7、案外人主張其與被執(zhí)行人通過以房抵債，已支付全部價款，同時符合下列情形的，應(yīng)予支持：
①案外人與被執(zhí)行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期債權(quán)債務(wù)關(guān)系；
②案外人對被執(zhí)行人享有的到期債權(quán)與執(zhí)行標(biāo)的的實際價值大致相當(dāng)；
③案外人與被執(zhí)行人在案涉房屋被查封前已經(jīng)簽訂書面以房抵債協(xié)議；
④以房抵債協(xié)議不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)情形；
⑤以房抵債協(xié)議不損害申請執(zhí)行人或其他債權(quán)人的利益；
⑥以房抵債協(xié)議不違反《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》精神。
8、案外人基于建設(shè)工程價款，與被執(zhí)行人訂立以物抵債協(xié)議，主張其已支付全部價款，同時具備下列情形的，應(yīng)予支持：
①案外人系建設(shè)工程承包人或?qū)嶋H施工人；
②案外人與被執(zhí)行人之間存在真實的書面建設(shè)工程承包合同；
③案外人與被執(zhí)行人的工程款清償期已經(jīng)屆滿；
④案外人享有的工程價款與抵債標(biāo)的的價值相當(dāng)；
9、以房抵債所涉及的執(zhí)行異議之訴案件應(yīng)如何認(rèn)定案件性質(zhì)？
對已經(jīng)糾紛成訟的執(zhí)行異議案件，在審查中發(fā)現(xiàn)買受人并未現(xiàn)實支付房屋價款，而是通過對出賣人或他人的到期債權(quán)，或是以其它房產(chǎn)、實物沖抵房款。對于此類案件的審理，在總體原則上應(yīng)當(dāng)注意認(rèn)真審查有關(guān)案涉事實真?zhèn)?，包括所謂沖抵房款的債權(quán)是否真實存在、是否合法，房屋買賣協(xié)議是否存在“倒簽”，名為房屋買賣實質(zhì)是否為讓與擔(dān)保，買受人與出賣人之間是否存在惡意串通、逃廢債務(wù)等。
如上述問題均予排除，以房抵債確系雙方當(dāng)事人終止原借款等法律關(guān)系，而建立商品房買賣法律關(guān)系的真實意思表示?？梢愿鶕?jù)當(dāng)事人以物抵債所達(dá)成的合意，依法認(rèn)定房屋買賣協(xié)議成立、生效。如不存在其它可能導(dǎo)致合同無效的情形，僅因權(quán)屬變更登記未予辦理而造成以物抵債協(xié)議未能徹底履行完畢，鑒于以房抵債的權(quán)利人一般已對案涉房屋進(jìn)行了實際占有，具備準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，其應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)，可以依法排除執(zhí)行。對此類案件的后續(xù)審理，則還應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定對其是否符合物權(quán)期待權(quán)、消費者物權(quán)期待權(quán)所規(guī)定的條件依法予以審查。
10、原以物抵債的執(zhí)行裁定被撤銷，申請執(zhí)行人是否有權(quán)提起許可執(zhí)行之訴？
根據(jù)民事訴訟法第二百二十七條和民事訴訟法司法解釋第三百零六條第一項的規(guī)定，申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴應(yīng)當(dāng)具備“依案外人執(zhí)行異議申請，人民法院裁定中止執(zhí)行”這一條件。如人民法院作出的裁定系撤銷原以物抵債具體執(zhí)行行為，性質(zhì)上仍為一執(zhí)行行為（終止原執(zhí)行行為），而非中止對執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行。申請執(zhí)行人無權(quán)據(jù)此提起執(zhí)行異議之訴，其權(quán)利救濟(jì)則應(yīng)依照民事訴訟法第二百二十五條的規(guī)定向上一級人民法院申請 。
11、涉及以物抵債的合同，權(quán)利人應(yīng)按何種法律關(guān)系來主張權(quán)利？
債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)履行期限屆滿前作出的以物抵債約定，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與抵債物的價值可能存在較大差距，如果直接認(rèn)定該約定有效，可能導(dǎo)致雙方利益顯失公平。在處理上一般應(yīng)參照《物權(quán)法》關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不確認(rèn)該種情形下所簽訂的以物抵債效力。如果此時抵債物尚未交付給債權(quán)人，而債權(quán)人請求確認(rèn)享有抵債物所有權(quán)并要求債務(wù)人交付的，不予支持。如果此時抵債物已交付給債權(quán)人，參照《物權(quán)法》中質(zhì)押的有關(guān)規(guī)定，債務(wù)人請求債權(quán)人履行清算義務(wù)或主張按約定回贖的，應(yīng)予支持。
在未辦理物權(quán)變更登記的情況下，當(dāng)事人持以物抵債協(xié)議請求人民法院確認(rèn)抵債物歸一方當(dāng)事人所有的，人民法院不予支持；當(dāng)事人持以物抵債協(xié)議請求人民法院制作調(diào)解書確認(rèn)抵債物歸一方當(dāng)事人所有的，原則上不予確認(rèn)。
12、發(fā)包人與承包人達(dá)成以房屋抵工程款協(xié)議，未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，因不履行該協(xié)議而引起的糾紛如何處理？
債務(wù)清償期屆滿后，當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議或履行過程中存在障礙的，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。
已經(jīng)履行完畢以房抵債協(xié)議，抵債標(biāo)的物有瑕疵的，比照買賣合同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任處理。
根據(jù)債法原理，清償是消滅債的最主要方式，債權(quán)人受領(lǐng)并取得所有權(quán)和占有權(quán)時，才發(fā)生給付的效果，故此以物抵債具有實踐性的特點。實踐性合同的目的之一就是給予當(dāng)事人一個在達(dá)成合意后實際交付前，審慎評估利害關(guān)系的機(jī)會。從保護(hù)雙方利益的角度，一方當(dāng)事人反悔后，恢復(fù)到原債權(quán)債務(wù)，對債權(quán)人和債務(wù)人都不存在不公平的問題。
如果案外人系通過“以物抵債”的方式取得房屋，但該房屋系其唯一住房，該案外人也可視為商品房消費者。
案外人系法人或其他消費主體，執(zhí)行標(biāo)的系具有投資屬性的商鋪、寫字樓、儲物間等不動產(chǎn)的，不適用第二十九條規(guī)定。
14、不動產(chǎn)以物抵債受讓人是否可以提起執(zhí)行異議之訴？
金錢債權(quán)執(zhí)行中，以物抵債受讓人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，其異議被駁回的，可以提起執(zhí)行異議之訴。滿足下列條件，以物抵債受讓人主張排除執(zhí)行的，人民法院可以支持：
（一）以物抵債受讓人提供的證據(jù)足以證明該以物抵債行為客觀存在，且達(dá)成以物抵債協(xié)議時原債務(wù)履行期限已經(jīng)屆滿；
（二）在人民法院查封之前簽訂合法有效的以物抵債協(xié)議并合法占有該不動產(chǎn)；
（三）以物抵債受讓人提供的證據(jù)足以證明用以抵債的不動產(chǎn)價值與原債務(wù)數(shù)額合理對應(yīng)，且經(jīng)清算債務(wù)數(shù)額已確定；但存在高額利息的，視為其未支付全部價款；
15、金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人以其與被執(zhí)行人之間通過以物抵債的方式取得案涉特殊動產(chǎn)的所有權(quán)為由提起執(zhí)行異議之訴請求排除執(zhí)行的，人民法院該如何處理？
金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的特殊動產(chǎn)實施執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人之間通過以物抵債的方式取得案涉特殊動產(chǎn)的所有權(quán)為由提起執(zhí)行異議之訴請求排除執(zhí)行，同時滿足以下條件的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：
（一）在人民法院實施執(zhí)行之前，被執(zhí)行人與案外人之間存在真實、合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系且該債務(wù)履行期限已經(jīng)屆滿，雙方基于清償債務(wù)的目的就案涉特殊動產(chǎn)已經(jīng)簽訂了合法有效的書面以物抵債協(xié)議；
（二）在人民法院實施執(zhí)行之前，案外人已經(jīng)實際占有并使用案涉特殊動產(chǎn)；
（三）被執(zhí)行人與案外人之間的債務(wù)數(shù)額經(jīng)清算已經(jīng)確定，且與案涉特殊動產(chǎn)的價值合理對應(yīng)。
16、金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人以其與被執(zhí)行人之外的第三人之間通過以物抵債形式取得案涉特殊動產(chǎn)的所有權(quán)為由提起執(zhí)行異議之訴請求排除執(zhí)行的，人民法院該如何處理？
金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的特殊動產(chǎn)實施執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人之外的第三人之間通過以物抵債形式取得案涉特殊動產(chǎn)的所有權(quán)為由提起執(zhí)行異議之訴請求排除執(zhí)行，同時滿足以下條件的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：
（一）在人民法院實施執(zhí)行之前，案外人與第三人之間存在真實、合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系且債務(wù)履行期限已經(jīng)屆滿，雙方基于清償債務(wù)的目的就案涉特殊動產(chǎn)簽訂了合法有效的書面以物抵債協(xié)議；
（二）在人民法院實施執(zhí)行之前，案外人已經(jīng)實際占有并使用案涉特殊動產(chǎn)；
（三）第三人與案外人之間的債務(wù)數(shù)額經(jīng)清算已經(jīng)確定，且與案涉特殊動產(chǎn)的價值合理對應(yīng)；
（四）案外人有理由相信第三人對案涉特殊動產(chǎn)有處分權(quán)。
在房地產(chǎn)開發(fā)或者建設(shè)工程施工中，由于無力支付開發(fā)費用或者工程價款，開發(fā)商以已經(jīng)建成或者在建的房屋抵償所欠的債務(wù)。以房抵債的協(xié)議既是當(dāng)事人之間履行債務(wù)的一種方式，也是雙方就如何履行原債務(wù)達(dá)成的新協(xié)議，只要該協(xié)議不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效合同的情形，應(yīng)依法認(rèn)定有效，雙方應(yīng)誠信履行協(xié)議。抵債的房屋是否辦理所有權(quán)變更手續(xù)不影響以房抵債協(xié)議的效力。
18、案外人基于以房抵債協(xié)議對被執(zhí)行房產(chǎn)提起案外人異議的，應(yīng)如何處理？
對于案外人與被執(zhí)行人的債務(wù)清償期屆滿，在查封前已經(jīng)與被執(zhí)行人簽訂合法有效的以房抵債協(xié)議并實際合法占有被執(zhí)行房屋，且不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務(wù)等情形的，可以參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù) 議案件若干問題規(guī)定》第二十八條的規(guī)定予以審查。
如案外人系建設(shè)工程承包人或?qū)嶋H施工人，其與被執(zhí)行人之間存在真實的建設(shè)工程承包合同，案外人享有的工程價款與抵債標(biāo)的的價值相當(dāng)，且工程款清償期已經(jīng)屆滿，案外人基于建設(shè)工程價款與被執(zhí)行人訂立合法有效的以物抵債協(xié)議，主張其已支付相應(yīng)對價，請求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，一般應(yīng)予支持。
