01.建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍是否包括裝飾裝修工程？
答：建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍包括裝飾裝修工程。
首先，國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第二條第二款和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》第二條第二款均規(guī)定，本條例所稱建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。即裝飾裝修工程屬于建設(shè)工程的范疇。
其次，最高法院給福建高院《關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》也指出，“裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償”。
此外，最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十七條也明確規(guī)定：“裝飾裝修工程具備折價(jià)或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請(qǐng)求工程價(jià)款就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。
【觀點(diǎn)來(lái)源】最高法院民一庭編著《民事審判實(shí)務(wù)問答》
02.裝飾裝修合同的承包人不具備相應(yīng)的施工資質(zhì)是否影響合同效力？
答：裝飾裝修工程可以分為工業(yè)裝飾裝修工程和家庭居室裝飾裝修工程。工業(yè)裝飾裝修工程的承包人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的施工資質(zhì)，不具備相應(yīng)的施工資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)所簽訂的裝飾裝修合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。家庭居室裝飾裝修工程的承包人不具備相應(yīng)的施工資質(zhì)的，不影響裝飾裝修合同的效力，但裝修活動(dòng)涉及變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，或者法律、法規(guī)要求承包人應(yīng)具備相應(yīng)施工資質(zhì)的除外。
通常情形下，家庭居室裝飾裝修工程的裝修對(duì)象應(yīng)為住宅用房，商服用房、辦公用房等非住宅用房的裝修不屬于家庭居室裝飾裝修工程。家庭居室裝飾裝修工程主體應(yīng)為業(yè)主或者住宅使用人，建設(shè)單位為進(jìn)行成品房銷售而實(shí)施的批量住宅裝修一般不屬于家庭居室裝飾裝修工程。
【觀點(diǎn)來(lái)源】重慶高院、四川高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的解答》
03.家庭室內(nèi)裝修和農(nóng)村建房合同的效力如何認(rèn)定？
答：家庭室內(nèi)裝修和農(nóng)村、建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)自建低層住宅（二層以下、含兩層）、建設(shè)工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300平方米以下的合同糾紛，當(dāng)事人以施工人沒有施工資質(zhì)而主張合同無(wú)效的，一般不予支持。
【觀點(diǎn)來(lái)源】廣東高院《關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件疑難問題的解答》
04.如何理解《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（一）》第37條裝飾裝修工程承包人主張優(yōu)先權(quán)應(yīng)具備的折價(jià)或者拍賣條件？
裝飾裝修的承包人就建設(shè)工程價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)具備折價(jià)或者拍賣條件，應(yīng)理解為裝飾裝修的承包人就建設(shè)工程價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)應(yīng)舉證證明案涉裝飾裝修工程可單獨(dú)評(píng)估且與其他工程一并拍賣。
【觀點(diǎn)來(lái)源】湖南高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的解答》（湘高法【2022】102號(hào)）
05.案涉項(xiàng)目在已有物業(yè)公司進(jìn)駐、小業(yè)主進(jìn)行裝修的情況下，應(yīng)認(rèn)定為已實(shí)際交付使用
【裁判要旨】最高法院認(rèn)為，關(guān)于案涉工程是否交付的問題。案涉的項(xiàng)目小區(qū)名稱為“宏星府邸”，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)青海維德物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)駐小區(qū)，小區(qū)部分房屋門口及窗戶粘貼了裝修公司標(biāo)識(shí)，在裝修登記表中顯示不同的業(yè)主姓名、開竣工時(shí)間，且部分房屋內(nèi)已經(jīng)懸掛窗簾、放置家具、花盆、水瓶等物品。故原審判決認(rèn)定萬(wàn)學(xué)才已經(jīng)交付案涉房屋鑰匙以及案涉工程已交付使用并無(wú)不當(dāng)。
【案例文號(hào)】（2021）最高法民申2923號(hào)
06.以結(jié)算審核完成作為支付工程款條件能否認(rèn)定為對(duì)付款時(shí)間約定不明？
【裁判要旨】本案中，雙方簽訂的《建設(shè)工程施工合同—室外裝飾裝修工程》第1、9條約定：“待工程結(jié)算審定且工程檔案移交后，扣除結(jié)算審定額5%的工程質(zhì)量保證金，余款一次性支付承包方”，“工程質(zhì)量保證金在保修期滿后，建設(shè)單位、物業(yè)公司及質(zhì)監(jiān)部門檢查無(wú)問題時(shí)，一次性無(wú)息返還”。
可見雙方對(duì)應(yīng)付工程價(jià)款時(shí)間的約定是，工程結(jié)算審核完成且工程檔案移交后支付95%工程款；保修期滿且檢查無(wú)問題支付剩余5%工程款。但是，雙方就何時(shí)完成結(jié)算審核并無(wú)約定，在工程結(jié)算實(shí)踐中，結(jié)算審核的時(shí)間有長(zhǎng)有短，而本案結(jié)算完畢發(fā)生在工程交付后長(zhǎng)達(dá)八年之久，此時(shí)，再以結(jié)算審定的時(shí)間作為應(yīng)付工程款之日并不符合法律規(guī)定及雙方約定。
第一，科源建設(shè)公司與和盛房地產(chǎn)公司對(duì)工程價(jià)款的支付時(shí)間僅約定為“工程結(jié)算審定且工程檔案移交后”，在雙方對(duì)于何時(shí)能夠?qū)徍送戤叢o(wú)最終約定的情況下，對(duì)于工程款的支付時(shí)間應(yīng)視為當(dāng)事人之間約定不明，和盛房地產(chǎn)公司應(yīng)在案涉工程交付之日支付工程價(jià)款。
第二，從案涉《建設(shè)工程施工合同—室外裝飾裝修工程》中對(duì)支付工程款約定的體系來(lái)看，95%工程款支付時(shí)間與剩余5%工程款支付時(shí)間存在一種先后順序，首先進(jìn)行結(jié)算審核，以確定工程款總額，其次支付至95%，最后支付剩余5%，這明顯約定的是結(jié)算審定在先，質(zhì)保期滿在后。而實(shí)際的情況是，案涉工程直至2018年才審核結(jié)束，此時(shí)質(zhì)保期早已屆滿。如果再以審核完畢時(shí)間作為應(yīng)付95%工程款的時(shí)間，也與雙方合同約定不符。
第三，建設(shè)工程合同屬于雙務(wù)合同，承包人的主要義務(wù)是進(jìn)行工程建設(shè)并交付符合質(zhì)量要求的完工工程，發(fā)包人的主要義務(wù)是支付工程價(jià)款。因此，在當(dāng)事人之間的合同沒有特別約定的情況下，發(fā)包人在承包人交付建設(shè)工程后，應(yīng)交付工程價(jià)款。
【案例文號(hào)】（2019）遼01民終7603號(hào)
07.裝飾公司章程對(duì)法定代表人權(quán)力有限制，不得對(duì)抗善意相對(duì)人
【裁判要旨】法定代表人以法人名義從事的民事活動(dòng)，其民事后果由法人承受。法人章程或者法人權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)法定代表人代表權(quán)的限制，不得對(duì)抗善意相對(duì)人。作為法定代表人，其行為應(yīng)該被視為公司自身的行為，只有這樣才能保護(hù)第三人信賴?yán)?，?shí)現(xiàn)交易的安全。
【案例文號(hào)】（2021）豫03民終1237號(hào)
08.在裝飾裝修合同糾紛中，對(duì)裝飾裝修合同屬性的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)依據(jù)最高法院將該案由列明的位置來(lái)判斷，即其屬于建設(shè)工程合同
【裁判要旨】在判斷案涉裝飾裝修合同及補(bǔ)充協(xié)議的效力問題中，應(yīng)當(dāng)首先明確，由于最高人民法院將裝飾裝修合同糾紛案由列至建設(shè)工程合同項(xiàng)下，因此裝飾裝修合同應(yīng)當(dāng)屬于建設(shè)工程合同的一種，所以在判斷案涉裝飾裝修合同以及補(bǔ)充協(xié)議的效力時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)工程合同的相關(guān)法律及司法解釋來(lái)認(rèn)定。同時(shí)由于司法實(shí)踐中對(duì)裝飾裝修合同雙方的要求更符合施工合同的一種，因此將其認(rèn)定為施工合同更為適宜，因此，根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)認(rèn)定無(wú)效：（1）承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；（2）沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（3）建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。由此可知，在本案中原告惠東公司和實(shí)際施工人并無(wú)相應(yīng)的資質(zhì)，并且案涉屬于應(yīng)當(dāng)招標(biāo)而未招標(biāo)的情形，因此即使案涉合同及補(bǔ)充協(xié)議的簽訂是在雙方意思表示真實(shí)的情況下，但屬于違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效的情況。
【案例文號(hào)】（2020）冀06民初41號(hào)
09.在裝飾裝修合同糾紛中依據(jù)《施工合同》無(wú)法確定工程價(jià)款的， 可以將工程造價(jià)司法鑒定意見作為確定工程價(jià)款的依據(jù)
【裁判要旨】首先，在本案中，由于已經(jīng)認(rèn)定對(duì)工程價(jià)款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以胡某華、佩爾斯公司和深藍(lán)公司于 2009 年3月1日簽訂的合同為限，并且在要求應(yīng)按照實(shí)際施工結(jié)算的情況下，法院為保障公平啟動(dòng)司法鑒定程序是十分必要的。
其次，鑒定意見的依據(jù)包括兩個(gè)方面：
一是，案涉3月1日所簽訂的合同沒有具體規(guī)定結(jié)算的依據(jù)，且由于案涉工程主要發(fā)生于2009年5月1日前后，在此期間當(dāng)?shù)卣鼍吡诵碌摹督ㄔO(shè)工程收費(fèi)定額》，因此，在結(jié)算依據(jù)上也應(yīng)當(dāng)根據(jù)最新頒布的《建設(shè)工程收費(fèi)定額》的標(biāo)準(zhǔn)；
二是，由于3 月1 日所簽訂的合同對(duì)工程主材的價(jià)款有相關(guān)約定，明確規(guī)定了在最終價(jià)款按實(shí)結(jié)算的情況下應(yīng)當(dāng)再增加12%的管理費(fèi)（含稅），因此，為保障最終價(jià)款的真實(shí)性，鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)材料按簽證價(jià)加12%管理費(fèi)（含稅）也是應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許的。同時(shí)，對(duì)于鑒定所依據(jù)的施工圖紙和質(zhì)認(rèn)單價(jià)，由于胡某華并不能給出反證予以證明， 因此也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為真實(shí)。至于對(duì)佩爾思公司提出的案涉建筑三樓大廳輕鋼龍骨項(xiàng)目的龍骨間距問題，由于在一審質(zhì)證過程中其并未對(duì)此部分的鑒定意見提出異議，并且如果實(shí)際測(cè)量破壞案涉建筑的墻體，因此，在保障建筑完整性的前提下鑒定人員按照合理規(guī)格鑒定也是應(yīng)當(dāng)認(rèn)可的。綜上所述，當(dāng)根據(jù)《施工合同》無(wú)法確定工程價(jià)款的情況下，可以依據(jù)工程造價(jià)的司法鑒定意見。
【案例文號(hào)】（2018）蘇民終820號(hào)
10.雙方于無(wú)效的裝飾裝修合同中僅約定付款條件，并未涉及工程價(jià)款數(shù)額等內(nèi)容的，即使工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格，也不符合法律規(guī)定的可資參照的情形
【裁判要旨】由于該案為裝飾裝修合同糾紛，屬于建設(shè)工程合同糾紛的范疇，因此根據(jù)法律規(guī)定承包人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，而案件中的承包人張某清是借用亞廈西南分公司的資質(zhì)，因此，在此情況下雙方簽訂的《考核責(zé)任書》無(wú)效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條（對(duì)應(yīng)《民法典》793條第1 款） 規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。”由此可知，在案涉合同無(wú)效的情況下，承包人參照無(wú)效合同中關(guān)于工程價(jià)款的約定請(qǐng)求支付。但是由于案涉合同中僅對(duì)付款條件作了約定，而第2條中“參照合同的約定”主要指工程的計(jì)價(jià)方法、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等與工程價(jià)款數(shù)額相關(guān)的約定而不包括對(duì)付款方式的約定，因此在案涉合同僅對(duì)付款條件約定的情況下，不符合法律規(guī)定的承包人可參照合同的約定請(qǐng)求支付工程價(jià)款的情形。因此在案涉合同無(wú)效的情況下，合同中對(duì)付款條件的約定對(duì)張某清和亞廈西南分公司沒有約束力，因此，就雙方爭(zhēng)議的亞廈西南分公司向張某清應(yīng)按案涉合同約定附條件支付工程價(jià)款的條件不能成就。
【案例文號(hào)】（2020）陜民再160號(hào)
11.在裝飾裝修合同糾紛中，施工合同的有效與否與建設(shè)工程的驗(yàn)收備案無(wú)直接因果關(guān)系
【裁判要旨】由于本案為裝飾裝修合同糾紛，因此根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)于裝飾裝修工程的施工人應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)資質(zhì)的人，否則雙方簽訂的施工合同無(wú)效。在本案中， 實(shí)際施工人鐘某松系借用浙江八達(dá)集團(tuán)資質(zhì)進(jìn)行裝修施工的，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉施工合同是無(wú)效的。由于在建設(shè)工程施工過程中，無(wú)資質(zhì)的實(shí)際施工人是借用有資質(zhì)的單位進(jìn)行施工的，在施工過程中所形成的各項(xiàng)施工資料以及合格證通常情況下是以被借用資質(zhì)的單位的名義出具的，因此，即使在無(wú)效合同的情況下也是存在工程驗(yàn)收備案的。在本案中，浙江八達(dá)集團(tuán)于2014年已向迪慶觀光酒店提交了竣工驗(yàn)收的申請(qǐng)報(bào)告，并且在申請(qǐng)當(dāng)日迪慶觀光酒店的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人和經(jīng)理等已對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步檢驗(yàn)并提出了工程質(zhì)量方面的要求，但在工程質(zhì)量問題整改完畢之后，在經(jīng)監(jiān)理工程師說明該項(xiàng)目已具備竣工驗(yàn)收條件的情況下，迪慶觀光酒店并未組織整體工程的竣工驗(yàn)收備案工作，而是僅對(duì)工程進(jìn)行了驗(yàn)收。因此，未對(duì)工程驗(yàn)收備案并不是由鐘某松或浙江八達(dá)集團(tuán)造成的， 而是在于迪慶觀光酒店自身長(zhǎng)期未組織竣工驗(yàn)收，并且是由于其酒店內(nèi)部因管理人員變動(dòng)、長(zhǎng)期未實(shí)際經(jīng)營(yíng)的事實(shí)造成竣工資料的丟失，而不在于因案涉施工合同的無(wú)效導(dǎo)致工程無(wú)法驗(yàn)收備案。因此，迪慶觀光酒店不能要求鐘某松或浙江八達(dá)集團(tuán)配合辦理酒店裝修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案相關(guān)手續(xù)。
【案例文號(hào)】（2019）云民終138號(hào)
12.裝修工程施工方為保障裝修工程安全接收建設(shè)工程施工方的保潔及安保服務(wù)的，在未與承包方協(xié)商該部分費(fèi)用負(fù)擔(dān)情況直接要求承包方承擔(dān)的，人民法院不予支持
【裁判要旨】在本案中，由于在案涉工地例會(huì)會(huì)議記錄里江津醫(yī)院明確提出工地的配合費(fèi)由現(xiàn)場(chǎng)的各施工單位內(nèi)部協(xié)商決定，并且在工程完工后陜西公司向江津醫(yī)院提交的案涉《函件》請(qǐng)求江津公司向未交配合費(fèi)的施工單位催繳，且該配合費(fèi)的款項(xiàng)包含電費(fèi)的費(fèi)用，陜西公司在隨后向江津公司申報(bào)工程款時(shí)也僅僅提出了延期開工損失，并未提及門衛(wèi)、安保、保潔等安全文明施工費(fèi)的款項(xiàng)，這表明陜西公司認(rèn)可江津公司不支付該部分款項(xiàng)。同時(shí)，就該部分安全保障施工費(fèi)由誰(shuí)結(jié)算的問題在陜西公司施工過程中并未與江津醫(yī)院進(jìn)行磋商，這也能反映出陜西公司的態(tài)度，即由其本人承擔(dān)該部分款項(xiàng)的結(jié)算。除此之外，門衛(wèi)、安保及清潔作為安全文明施工費(fèi)用，在工程價(jià)款中本就包含了各施工方的自身安全文明施工費(fèi)用。前期的工程建設(shè)單位，將現(xiàn)場(chǎng)的道路、門衛(wèi)、環(huán)境在施工期間進(jìn)行統(tǒng)一管理也是為了滿足其主體工程施工的需要，并且在其安全文明施工專項(xiàng)費(fèi)之外，江津醫(yī)院也并未就該項(xiàng)工作另行向其支付費(fèi)用。而陜西公司作為工程的裝修單位，為了保障自身安全文明施工，在其工程價(jià)款中已經(jīng)包含了安全文明施工專項(xiàng)費(fèi)用的情況下也應(yīng)當(dāng)接手該部分工作，因此在陜西公司接管該部分工作時(shí)，對(duì)該部分的費(fèi)用承擔(dān)也應(yīng)當(dāng)由其自行與現(xiàn)場(chǎng)其他施工單位協(xié)商收取更符合雙方的約定。而不能將門衛(wèi)、安保及保潔等該部分工人的費(fèi)用直接要求江津醫(yī)院承擔(dān)，否則有違誠(chéng)信的要求。
【案例文號(hào)】（2019）渝民再126號(hào)
13.小區(qū)下水道堵塞致新裝修房子被淹，責(zé)任誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？
【裁判要旨】法院經(jīng)審理認(rèn)為：物業(yè)公司疏于管理，未盡到合同約定的日常運(yùn)營(yíng)維護(hù)義務(wù)，其行為與業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損具有因果關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。開發(fā)公司的不當(dāng)施工行為與業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損具有因果關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。作為本單元樓的業(yè)主，對(duì)下水管道負(fù)有合理使用并保持排水通暢的謹(jǐn)慎注意義務(wù)。管道堵塞雖非各業(yè)主所希望，但損害結(jié)果已客觀存在，下水管道中積存的裝修材料凝固物及裝修垃圾，可能是其中一人或者數(shù)人的行為造成，房屋已裝修的19位業(yè)主均不能證明堵塞物是哪家的裝修垃圾，也沒有提供證據(jù)證明自己的行為與排水管道的堵塞沒有因果關(guān)系，依法應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。B女士對(duì)其空置房屋未盡善良管理人之義務(wù)，在發(fā)現(xiàn)溢水后并未進(jìn)一步采取相應(yīng)措施防止損失擴(kuò)大，導(dǎo)致第二次溢水，其對(duì)由此產(chǎn)生的擴(kuò)大損失負(fù)有過錯(cuò)，而且其作為業(yè)主不排除其不當(dāng)使用下水管的可能，應(yīng)當(dāng)依法減輕侵權(quán)人的責(zé)任。
綜上，法院判決物業(yè)公司賠償B女士30%的損失，開發(fā)公司賠償40%的損失，19位已裝修的業(yè)主賠償20%的損失，駁回原告B女士的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，物業(yè)公司不服提起上訴，二審駁回上訴維持原判。
《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主不僅對(duì)共有部分享有權(quán)利，還負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由拒不履行義務(wù)。同時(shí)，業(yè)主還應(yīng)對(duì)共有設(shè)施的使用負(fù)有善良管理人的注意義務(wù)，防止因使用不當(dāng)造成諸如公用下水管道堵塞等問題的出現(xiàn)，對(duì)使用公共管道不當(dāng)造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
共有設(shè)施的維護(hù)責(zé)任和費(fèi)用應(yīng)由全體小區(qū)業(yè)主共同負(fù)責(zé)和承擔(dān)，但由于物業(yè)公司是接受全體業(yè)主委托的小區(qū)共有設(shè)施的實(shí)際管理人，那么物業(yè)公司理應(yīng)對(duì)公共設(shè)施負(fù)有維護(hù)義務(wù)。公共設(shè)施的認(rèn)定，不能簡(jiǎn)單地以“位置區(qū)分說”而應(yīng)當(dāng)采用“功能區(qū)分說”來(lái)定義。對(duì)于位于業(yè)主家室內(nèi)的穿墻立管等排水管道，因該類設(shè)施上下貫通不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，且系業(yè)主共同使用也不具有利用上的獨(dú)立性，若堵塞則影響整個(gè)單元的排水，故應(yīng)屬于共用設(shè)施。對(duì)于公共下水管道堵塞造成損失的責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間各自義務(wù)的性質(zhì)及過錯(cuò)和原因力大小來(lái)確定。
14.裝飾裝修（含住宅室內(nèi)裝飾裝修）工程屬于建設(shè)工程，裝飾裝修（含住宅室內(nèi)裝飾裝修）合同屬于建設(shè)工程合同
【裁判要旨】裝飾裝修工程應(yīng)區(qū)分“公裝”與“家裝”，公裝工程的承包人應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)，否則裝飾裝修合同無(wú)效，家裝工程不要求承包人具備相應(yīng)資質(zhì)。
15.對(duì)家裝工程合同，不宜再區(qū)分工程內(nèi)容，對(duì)承包人資質(zhì)作不同要求
16.裝修裝飾工程的承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
17.酒店裝飾裝修工程的施工人亦須具有相應(yīng)施工資質(zhì)
【裁判要旨】本案主要涉及建設(shè)工程施工合同的效力認(rèn)定問題。建設(shè)工程施工合同不同于一般民事合同，涉及建筑工程質(zhì)量，事關(guān)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，因此國(guó)家對(duì)建設(shè)工程施工合同的成立生效給予更多的干預(yù)和監(jiān)管。根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第十二條、第十三條、第二十六條之相關(guān)規(guī)定，從事建筑活動(dòng)的建筑施工企業(yè)，按照其擁有的注冊(cè)資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和已完成的建筑工程業(yè)績(jī)等資質(zhì)條件，劃分為不同的資質(zhì)等級(jí)，經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書后，方可在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事建筑活動(dòng)。承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)成立工程?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸搓P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》第一條之相關(guān)規(guī)定，承包人未取得建筑施工企業(yè)直至或者超越資質(zhì)等級(jí)的，應(yīng)依法認(rèn)定無(wú)效。由此可知，我國(guó)對(duì)建筑業(yè)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，不允許無(wú)資質(zhì)的建筑業(yè)企業(yè)或者超越資質(zhì)等級(jí)許可的范圍承接建設(shè)工程，否則所簽訂的合同無(wú)效。本案雖系裝飾裝修工程，但根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，本條例所稱建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。因此，施工裝飾裝修工程亦應(yīng)具有法定的施工資質(zhì)，無(wú)施工資質(zhì)的個(gè)人所簽訂的裝飾裝修合同應(yīng)依法被認(rèn)定為無(wú)效。但在司法實(shí)踐中，從事裝飾裝修工程的承包人無(wú)施工資質(zhì)的情況大量存在，也由此引發(fā)諸多糾紛。雖然根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋〉》第二條之規(guī)定，建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人請(qǐng)求參照合同約定支付工程價(jià)款的，應(yīng)予支持。但施工人可依合同約定主張工程款，并不代表其可依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)其他相關(guān)權(quán)益。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條之規(guī)定，無(wú)效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。即在合同有效的情形下，當(dāng)事人可依據(jù)合同約定主張相應(yīng)的違約責(zé)任。而合同無(wú)效，違約金條款亦無(wú)效，比如逾期付款、延誤工期的違約責(zé)任條款雖有合同約定，但因合同無(wú)效則對(duì)當(dāng)事人不具有拘束力，依法不能適用。本案中，因合同無(wú)效，故王某依據(jù)合同約定主張的逾期付款違約金缺乏依據(jù)，應(yīng)不予支持。但公平起見，雖違約金條款不能適用，基于利息是法定孳息，可從應(yīng)付款之日對(duì)王某主張的逾期付款利息予以支持。
另外，本案系因青島某酒店主張王某逾期完工證據(jù)不足而不予支持逾期完工違約金。而實(shí)踐中即使存在逾期完工事實(shí)，則逾期完工違約金也將因合同無(wú)效而不能適用。因此，在裝飾裝修工程中，無(wú)論是發(fā)包人還是承包人，均應(yīng)根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，依法簽訂、履行合同，避免因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定導(dǎo)致合同無(wú)效，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，既不利于維護(hù)建筑行業(yè)的健康發(fā)展，也不利于建筑施工方合法權(quán)益的維護(hù)。當(dāng)然，在實(shí)踐中，對(duì)工程量少、造價(jià)低的家庭居室裝飾裝修，也可以依據(jù)有關(guān)承攬合同的規(guī)定進(jìn)行處理，不因承包人無(wú)資質(zhì)而認(rèn)定合同無(wú)效。
【案例來(lái)源】青島中院《2012-2016年建設(shè)工程施工合同糾紛典型案例》
18.工業(yè)裝飾裝修工程合同中的承包人未取得相應(yīng)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的，合同是否有效？
【裁判要旨】工業(yè)裝飾裝修工程屬于建設(shè)工程范圍，是施工工程的一種。工業(yè)裝飾裝修工程合同的當(dāng)事人即為建設(shè)工程施工合同的當(dāng)事人，故工業(yè)裝飾裝修工程的承包人也應(yīng)具有相應(yīng)的工程施工承包資質(zhì)。承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的，建設(shè)工程施工合同應(yīng)屬無(wú)效。
19.裝飾裝修合同糾紛“一案二訴”的認(rèn)定
【裁判要旨】凡基于同一事實(shí)關(guān)系而發(fā)生的，以同一給付為目的的數(shù)個(gè)請(qǐng)求權(quán)存在時(shí)，因?yàn)榘l(fā)生請(qǐng)求權(quán)的事實(shí)關(guān)系是單一的，所以實(shí)際上只存在一個(gè)請(qǐng)求權(quán)，而并不是有數(shù)個(gè)請(qǐng)求權(quán)同時(shí)存在，這不是真正意義上的實(shí)體請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合，不構(gòu)成“一案二訴”。
20.約定的墊資款利息高于人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率，應(yīng)否支持
【裁判要旨】根據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》第六條的規(guī)定，天山實(shí)業(yè)公司應(yīng)按約定支付墊資利息。但如果上述兩份協(xié)議約定“補(bǔ)償款”總額680萬(wàn)元高于中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率，則高出的部分不予支持。據(jù)此，墊資款的利息應(yīng)以中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)遵從當(dāng)事人的約定。根據(jù)本案的實(shí)際情況，雙方約定的“補(bǔ)償款”總額680萬(wàn)元較同期同類貸款利率高出235萬(wàn)元，該高出部分，依法不予保護(hù)。
21.裝修合同約定價(jià)款與預(yù)算計(jì)劃表不一致，以何者為準(zhǔn)？
【裁判要旨】本案涉及建設(shè)工程合同變更工程結(jié)算中合同約定工程價(jià)款與預(yù)算計(jì)劃表不一致如何確定的問題。
一般而言，工程造價(jià)是指對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行施工所需的費(fèi)用，包括材料費(fèi)、施工成本等費(fèi)用。工程造價(jià)應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程范圍、質(zhì)量要求，結(jié)合工程的大概預(yù)算，合理地確定。實(shí)踐中，有的發(fā)包人為了獲得更多的利益，采取最低價(jià)中標(biāo)，在合同約定的工程造價(jià)之外要求承包人作出價(jià)格讓步等方式，壓低工程造價(jià)；有的施工人為了盈利，往往偷工減料，以次充好，結(jié)果導(dǎo)致工程質(zhì)量不合格，甚至造成嚴(yán)重的工程質(zhì)量事故。因此，為了保證工程質(zhì)量，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)合理確定工程造價(jià)。
簽證是發(fā)承包人或代理人就施工過程中涉及的影響雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的責(zé)任事件所作的補(bǔ)充協(xié)議，構(gòu)成對(duì)之前簽訂的建設(shè)工程施工合同內(nèi)容的變更，而且往往變更的是工程量、工程價(jià)款、工期等核心內(nèi)容。簽證是工程量發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)確定工程量的基本依據(jù)。除簽證外，在建設(shè)工程施工合同履行期間，雙方當(dāng)事人根據(jù)施工合同發(fā)生的手寫、打印、復(fù)寫、印刷的各種通知、證明、證書、工程變更單、工程對(duì)賬簽證、簽證、補(bǔ)充協(xié)議、備忘錄、函件以及經(jīng)過確認(rèn)的會(huì)議紀(jì)要、電報(bào)、電傳等書面文件形式作為載體的證據(jù)，都可以作為結(jié)算工程量并進(jìn)而作為當(dāng)事人結(jié)算工程款的依據(jù)。
工程量變更主要來(lái)自發(fā)包方，承包人不能擅自增減工程量，所以簽證是解決工程量爭(zhēng)議最有效的證據(jù)。但是司法實(shí)踐中，由于簽證的取得可能存在現(xiàn)實(shí)困難或障礙，如果承包人通過提供其他證據(jù)，可以證明增加了工程量，且該增量是發(fā)包人要求或者同意的，那么增量部分就應(yīng)當(dāng)納入工程量結(jié)算范圍，人民法院可以按照承包人提供的其他證據(jù)認(rèn)定實(shí)際發(fā)生的工程量。建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，在工程量發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，舉證責(zé)任分配原則是：對(duì)于工程量發(fā)生增加的事實(shí)，承包人應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，即如果承包人未能提供實(shí)際發(fā)生工程量變化的證據(jù)，只是提出要求按增加工程量結(jié)算工程價(jià)款的，在訴訟中不會(huì)得到人民法院的支持；對(duì)工程量減少的事實(shí)，發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，即發(fā)包人認(rèn)為承包人實(shí)際施工的工程量少于合同或者合同附件中列明的工程量清單數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
按照上述《建設(shè)工程施工合同司法解釋》第二十條的規(guī)定，承包人作為主張工程量變更（主要是增加）的一方當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)結(jié)果意義上的舉證責(zé)任(即不能證明其主張時(shí)，承擔(dān)相應(yīng)不利后果)，并在行為意義上的舉證責(zé)任分擔(dān)中，負(fù)有提供證據(jù)證明其主張的責(zé)任。
本案中，原告與被告于2020年11月9日簽訂合同約定了工程價(jià)款為245000元，包括裝修材料費(fèi)、人工費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)。原告合同后面附有口腔醫(yī)院預(yù)算計(jì)劃表，表中記載費(fèi)用為248217.3元，在預(yù)算計(jì)劃表備注中寫有“實(shí)際發(fā)生項(xiàng)目若與報(bào)價(jià)單不符，一切以實(shí)際發(fā)生為準(zhǔn)”，說明原告在承接此項(xiàng)目時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用與報(bào)價(jià)單有差距。作為有資質(zhì)的建設(shè)工程施工單位，在承接工程項(xiàng)目時(shí)應(yīng)當(dāng)具有對(duì)項(xiàng)目所產(chǎn)生的費(fèi)用具有較為準(zhǔn)確的預(yù)估，不應(yīng)該為承接項(xiàng)目而以低價(jià)促成合同成立，且經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)，原告錯(cuò)估市場(chǎng)行情錯(cuò)報(bào)了價(jià)格理應(yīng)承擔(dān)該經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。雙方在合同中約定的工程價(jià)款并非預(yù)算表所報(bào)價(jià)格，且合同約定的工程價(jià)款要低于預(yù)算價(jià)格。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方合同約定的工程價(jià)款為固定價(jià)。原告認(rèn)為工程項(xiàng)目超出了預(yù)算是因?yàn)楸桓嬉笤鲰?xiàng)的原因，但在合同第十條第七項(xiàng)中約定“施工過程如產(chǎn)生增項(xiàng)，需甲乙雙方簽訂書面增項(xiàng)單，甲方交齊增項(xiàng)款后方可施工”。原告沒有提供書面增項(xiàng)單，無(wú)法證明增項(xiàng)部分的工程款數(shù)額，所以法院對(duì)此不予支持。綜上，法院認(rèn)定245000元為合同固定價(jià)款，被告已支付工程款150000元，對(duì)于剩余工程款95000元，被告應(yīng)當(dāng)支付。
對(duì)于被告所主張?jiān)媸┕さ墓こ檀嬖谫|(zhì)量問題，《中華人民共和國(guó)民法典》第七百九十九條第二款規(guī)定：建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。因?yàn)榻ㄔO(shè)工程作為建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的物，并不由施工人使用，很多情況下也不由發(fā)包人最終使用。建設(shè)工程質(zhì)量直接影響的通常是廣大人民群眾的人身安全和財(cái)產(chǎn)利益。但建設(shè)工程的最終使用人往往不是建設(shè)工程施工合同的當(dāng)事人，不能參與合同的訂立，也無(wú)權(quán)監(jiān)督合同的履行。而且建設(shè)工程的使用期限很長(zhǎng)，即使存在工程質(zhì)量問題在短期內(nèi)也未必會(huì)被發(fā)現(xiàn)。這也會(huì)增加建設(shè)工程施工合同當(dāng)事人的道德風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)本條規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格是交付使用的前提，未經(jīng)驗(yàn)收合格就不能交付使用?！督ㄔO(shè)工程施工合同司法解釋》第十四條規(guī)定，建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，人民法院不予支持；但是承包人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任。
本案中，在未經(jīng)驗(yàn)收的情況下，被告擅自入住使用，根據(jù)上述規(guī)定，法院對(duì)于被告關(guān)于原告工程存在質(zhì)量問題的主張不予支持。
22.如何處理未取得出租人同意擅自裝飾裝修租賃房屋的行為？
【裁判要旨】承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修的，即應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在承租人惡意添附構(gòu)成侵權(quán)的情況下，承租人不得要求出租人就其裝飾裝修的投入進(jìn)行補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，承租人的裝修投入應(yīng)當(dāng)作為其損失，在其主觀上存在過錯(cuò)的情形下，應(yīng)由其自行承擔(dān)。在承租人侵權(quán)的情況下，也不能適用公平原則要求出租人補(bǔ)償承租人損失，在一方當(dāng)事人有過錯(cuò)的情況下，并無(wú)公平原則可適用。在承租人構(gòu)成侵權(quán)的情況下，出租人不僅不補(bǔ)償承租人的裝修投入損失，還有權(quán)基于房屋所有權(quán)主張排除妨害，并要求有過錯(cuò)的承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀的拆除費(fèi)用，并就裝飾裝修中的其他損失請(qǐng)求損害賠償。添附解決的是所有權(quán)的歸屬問題，作為一種專門用于解決物的有效利用的法律制度，添附獨(dú)有的價(jià)值在于促進(jìn)物的有效利用，在發(fā)生添附的情況下，要恢復(fù)原狀往往事實(shí)上已不可能，繼續(xù)維持該添附物有利于維護(hù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，避免財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)。
因此，在確定權(quán)屬時(shí)，法律不允許破壞物的一體性而強(qiáng)行將添附物拆除，并以物歸原主的方式來(lái)明確物的所有權(quán)。在某木器加工廠與張某仔房屋租賃合同糾紛中，法院裁判認(rèn)為，按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合。而就侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)而言，此只是解決損害賠償?shù)膯栴}，即對(duì)房屋所有權(quán)人的救濟(jì)問題，并不涉及所有權(quán)歸屬，這與添附制度是兩個(gè)問題，并不沖突。
23.裝飾裝修公司法定代表人以個(gè)人名義支付欠付工程款的，應(yīng)為單方債務(wù)加入，與法人一同承擔(dān)連帶給付責(zé)任
【裁判要旨】法院經(jīng)審理認(rèn)為，核查《還款計(jì)劃》文字內(nèi)容的表述和履行情況可以看出，張某某簽署上述《還款計(jì)劃》時(shí)系以電子管理公司法定代表人和自然人的雙重身份出現(xiàn)，且其個(gè)人曾向程某某償還過部分工程款，該《還款計(jì)劃》系張某某作為自然人，自愿加入本案訟爭(zhēng)債務(wù)的償還。一審判決其對(duì)本案訟爭(zhēng)工程款承擔(dān)連帶責(zé)任，符合事實(shí)及法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。遂判決駁回上訴，維持原判。
法定代表人是依照法律或法人章程規(guī)定代表法人從事民事活動(dòng)的負(fù)責(zé)人，其對(duì)外有權(quán)以自身名義代表法人從事民事活動(dòng)，但在具體的民事活動(dòng)中也應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分法人行為和個(gè)人行為，從事法人行為時(shí)要嚴(yán)格依照法律和公司的章程規(guī)定。本案中，法院結(jié)合當(dāng)事人行為與案件情況認(rèn)定其系個(gè)人行為的判決以案例的形式厘清了法人行為與個(gè)人行為的區(qū)別，對(duì)于規(guī)范法定代表人代表法人從事民事活動(dòng)具有指導(dǎo)意義。
【案例來(lái)源】天津三中院《2019-2022年建設(shè)工程糾紛審判白皮書》
24.裝飾公司授權(quán)不明、印章管理不規(guī)范在交易中的風(fēng)險(xiǎn)
【裁判要旨】《中華人民共和國(guó)民法典》第一百七十二條規(guī)定“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效”。這就是法律規(guī)定的“表見代理”制度，行為人對(duì)內(nèi)而言雖無(wú)代理權(quán)，但當(dāng)相對(duì)人信賴代理人有代理權(quán)時(shí)，對(duì)外仍然會(huì)產(chǎn)生有權(quán)代理的效果。在建設(shè)工程施工合同領(lǐng)域，施工企業(yè)對(duì)分公司或項(xiàng)目部人員授權(quán)不明，印章管理不規(guī)范，導(dǎo)致部分人員在沒有代理權(quán)的情況下，以公司名義對(duì)外借款，對(duì)外收款，對(duì)外簽訂合同，如果在代理行為外觀上存在使相對(duì)方相信其有代理權(quán)的理由，相對(duì)人善意無(wú)過失，就會(huì)產(chǎn)生表見代理的法律后果，即產(chǎn)生與有權(quán)代理相同的法律效力。
這種效力的最典型表現(xiàn)，就是表見代理人實(shí)施的民事法律行為的后果，直接由被代理人承擔(dān)。因此，施工企業(yè)一定要規(guī)范內(nèi)部管理，做好嚴(yán)格管控，強(qiáng)化項(xiàng)目部人員、印章管理，做到不放任不失控，防止因此利益受損。
【案例來(lái)源】青島中院《2019-2021年建設(shè)工程糾紛審判白皮書》
