來(lái)源：法門囚徒

【裁判要旨】

施工方以沖抵工程款的方式購(gòu)買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)其就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。工程款債權(quán)優(yōu)先于所涉普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條，故本案施工方就案涉房屋享有的權(quán)利可排除該債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：以沖抵工程款的方式購(gòu)買的房屋是否可以排除執(zhí)行？

【裁判意見】

最高院認(rèn)為，承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)系法定權(quán)利，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的形式包括且不限于通知、協(xié)商、訴訟、仲裁等方式，承包人在除斥期間內(nèi)以上述形式主張過(guò)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其主張未超過(guò)優(yōu)先受償權(quán)行使的法定期限。建機(jī)工程公司再審中舉示的《關(guān)于我司向大邑銀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付工程有關(guān)情況的說(shuō)明》明確載明案涉工程竣工驗(yàn)收并交付的時(shí)間分別為2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建機(jī)工程公司再審中提交的大邑銀都公司與建機(jī)工程公司分別簽訂結(jié)算書的時(shí)間為2009年9月29日、2011年3月28日。大邑銀都公司出具的《關(guān)于我司為四川省建筑機(jī)械化工程有限公司抵償房屋辦理過(guò)戶登記有關(guān)情況的說(shuō)明》載明：“鑒于我司因位于大邑縣大邑大道458#邑都上城項(xiàng)目欠付省建機(jī)公司工程款6830778元，且省建機(jī)公司享有該工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，經(jīng)多次磋商，我司于2013年7月11日與省建機(jī)公司簽訂《協(xié)議書》，約定將我司房源中價(jià)值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建機(jī)公司的工程款6830778元……。”原審中建機(jī)工程公司已將該份說(shuō)明作為證據(jù)提交，大邑銀都公司原審代理人對(duì)該份說(shuō)明的真實(shí)性無(wú)異議，故該份說(shuō)明可以證明建機(jī)工程公司在案涉工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的六個(gè)月法定期限內(nèi)通過(guò)磋商的方式向大邑銀都公司主張過(guò)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，故建機(jī)工程公司與大邑銀都公司于2013年7月11日簽訂案涉《協(xié)議書》時(shí)并未超過(guò)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的法定期限。

二、建機(jī)工程公司以與大邑銀都公司簽訂的以房抵債《協(xié)議書》方式行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定，在發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的情形下，承包人既可以通過(guò)法院拍賣程序就建設(shè)工程拍賣價(jià)款優(yōu)先受償，也可以通過(guò)與發(fā)包人協(xié)商的方式將建設(shè)工程折價(jià)抵償。建機(jī)工程公司承建了大邑銀都公司開發(fā)的“邑都上城”項(xiàng)目土建、水電安裝工程。大邑銀都公司欠付建機(jī)工程公司該工程項(xiàng)目的工程款6830778元。雙方于2013年7月11日簽訂《協(xié)議書》，約定以案涉位于“邑都上城”項(xiàng)目的13套房屋在內(nèi)的共15套房屋作價(jià)7330778元抵償大邑銀都公司欠付建機(jī)工程公司的工程款，后建機(jī)工程公司與大邑銀都公司就案涉房屋簽訂《商品房買賣合同》，建機(jī)工程公司以沖抵工程款的方式購(gòu)買案涉房屋，其實(shí)質(zhì)是通過(guò)協(xié)商折價(jià)抵償實(shí)現(xiàn)建機(jī)工程公司就案涉項(xiàng)目房屋所享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建機(jī)工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價(jià)抵償欠付工程款，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。

三、建機(jī)工程公司享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

本院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”紫杰投資公司對(duì)大邑銀都公司享有的是普通借貸債權(quán)，而建機(jī)工程公司作為案涉工程項(xiàng)目的承包人對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建機(jī)工程公司工程款債權(quán)優(yōu)先于紫杰投資公司的普通債權(quán)得到受償，案涉房屋系工程款債權(quán)的物化載體，本案不適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條，建機(jī)工程公司就案涉房屋享有的權(quán)利足以排除紫杰投資公司的強(qiáng)制執(zhí)行。

綜上所述，建機(jī)工程公司的再審理由成立，其再審請(qǐng)求應(yīng)予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

案例索引：四川省建筑機(jī)械化工程有限公司、成都紫杰投資管理有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案【（2020）最高法民再352號(hào)】