來源：行政法實(shí)務(wù)

【裁判要旨】

相對(duì)于抵押權(quán)和金錢債權(quán)等權(quán)利，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)處于優(yōu)先順位，但劣后于商品房消費(fèi)者生存權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第二條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”上述規(guī)定體現(xiàn)了商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)原則?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條對(duì)于商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)是對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的進(jìn)一步細(xì)化?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”因此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條本身也屬于第二十七條規(guī)定的除外規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，在已經(jīng)支付全部或者大部分購房款的商品房消費(fèi)者的生存權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。

【裁判文書】

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2021）最高法民終600號(hào)

上訴人（申請(qǐng)執(zhí)行人、一審被告）：長青建設(shè)集團(tuán)有限公司，住所地湖北省武漢市東西湖區(qū)?？谌啡?hào)長青大廈。

法定代表人：齊耀宏，該公司董事長。

委托訴訟代理人：林雨薇，云南眾濟(jì)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：許歷男，云南眾濟(jì)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（案外人、一審原告）：胡莉，女，1975年8月5日出生，漢族，住云南省昭通市威信縣。

委托訴訟代理人：曾卓，云南華恒律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張嚴(yán)方，云南華恒律師事務(wù)所律師。

一審第三人（被執(zhí)行人）：云南潤紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地云南省昆明市度假區(qū)滇池路西貢碼頭7號(hào)樓三樓。

法定代表人：倪尉東，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳國松，該公司員工。

上訴人長青建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱長青公司）因與被上訴人胡莉、一審第三人云南潤紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱潤紅公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服云南省高級(jí)人民法院（2020）云民初36號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年4月7日立案后，依法組成合議庭并于2021年5月8日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人長青公司的委托訴訟代理人林雨薇、許歷男，被上訴人胡莉的委托訴訟代理人曾卓、張嚴(yán)方，一審第三人潤紅公司的委托訴訟代理人陳國松到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

長青公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判駁回胡莉的訴訟請(qǐng)求；2.一、二審訴訟費(fèi)由胡莉承擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）一審法院認(rèn)定事實(shí)不清。胡莉自稱以現(xiàn)金支付了案涉房屋首付款223151元，僅有云南潤紅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司威信分公司（以下簡稱潤紅公司威信分公司）出具的《收據(jù)》予以佐證，胡莉是否實(shí)際支付了購房價(jià)款存疑。（二）一審法院適用法律錯(cuò)誤。1.即使胡莉?qū)嶋H支付了購房款，其已支付價(jià)款亦未達(dá)到房屋總價(jià)的百分之五十，即使其承諾愿意支付剩余房款，也不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十九條的規(guī)定，一審法院擴(kuò)大適用該規(guī)定，嚴(yán)重影響長青公司的優(yōu)先受償權(quán)。2.生效判決已經(jīng)確認(rèn)長青公司對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，本案應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，對(duì)胡莉的執(zhí)行異議不予支持。

胡莉答辯稱，1.胡莉已實(shí)際支付223,151元購房首付款，并提交物業(yè)費(fèi)收據(jù)、裝修許可證等相關(guān)憑證予以佐證，已盡到舉證責(zé)任，潤紅公司威信分公司出具《收據(jù)》對(duì)此予以確認(rèn)，一審法院認(rèn)定事實(shí)正確。2.胡莉愿意按照《商品房購銷合同》約定的房款總價(jià)，一次性支付剩余房款。請(qǐng)求駁回長青公司的上訴請(qǐng)求。

潤紅公司述稱，請(qǐng)求駁回長青公司的上訴請(qǐng)求。

胡莉向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)其享有案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。2.不得執(zhí)行、拍賣案涉房屋。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年5月16日，胡莉與潤紅公司威信分公司簽訂《商品房購銷合同》，約定以總價(jià)723,151元向潤紅公司威信分公司購買案涉房屋，首付223,151元，剩余房款在辦理按揭貸款后支付，胡莉已自2017年接房后就裝修入住使用至今。

一審另查明，長青公司與潤紅公司、潤紅公司威信分公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，一審法院于2016年6月6日作出（2016）云民初29號(hào)民事裁定，裁定查封、扣押、凍結(jié)潤紅公司、潤紅公司威信分公司價(jià)值5000萬元的財(cái)產(chǎn)。一審法院在執(zhí)行上述裁定時(shí)，于2016年6月13日查封了潤紅公司、潤紅公司威信分公司位于昭通市威信縣的部分房屋，其中包括案涉房屋。案外人胡莉以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益為由提出執(zhí)行異議。一審法院于2020年9月24日以（2020）云執(zhí)異84號(hào)執(zhí)行裁定，駁回胡莉的執(zhí)行異議。胡莉?qū)υ摬枚ú环?，提起本案的?zhí)行異議之訴。

一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為，胡莉?qū)τ诎干娣课菔欠裣碛信懦龔?qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”胡莉與潤紅公司威信分公司就案涉房屋簽訂《商品房購銷合同》是在2016年5月16日，早于案涉房屋被查封時(shí)間即2016年6月6日。威信縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具《證明》，能夠證明胡莉在威信縣無其他用于居住的住房。合同簽訂后，胡莉支付了223,151元購房款，雖然尚未達(dá)到總價(jià)款的百分之五十，但胡莉在訴訟中明確表示愿意將剩余價(jià)款50萬元按照人民法院的要求交付執(zhí)行。2017年7月份，胡莉?qū)Π干娣课葸M(jìn)行了裝修，入住使用至今，對(duì)此有胡莉提交的物業(yè)費(fèi)、裝修許可證工本費(fèi)等費(fèi)用的情況和繳納時(shí)間，可以證明胡莉?qū)Π干娣课輰?shí)際占有使用，且胡莉購買該房屋的目的是用于居住，對(duì)房屋未辦理過戶登記亦非其自身原因。綜上，在胡莉交付剩余房款50萬元后，其對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

綜上，一審法院判決：對(duì)云南省高級(jí)人民法院（2016）云民初29號(hào)執(zhí)行案中，在胡莉?qū)⑹Ｓ喾靠钕驁?zhí)行部門全額交付的情況下，不得執(zhí)行案涉房屋。案件受理費(fèi)11032元，由長青公司承擔(dān)。云南省高級(jí)人民法院（2020）云執(zhí)異84號(hào)執(zhí)行裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。

本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為，胡莉?qū)τ诎干娣课菔欠裣碛信懦龔?qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

本案中，胡莉在2016年5月16日與潤紅公司威信分公司簽訂《商品房購銷合同》，并支付購房首付款223,151元，潤紅公司威信分公司出具《收據(jù)》予以確認(rèn)，結(jié)合胡莉提交的物業(yè)費(fèi)收據(jù)等證據(jù)，足以證明胡莉已實(shí)際向潤紅公司威信分公司支付購房款223,151元。胡莉已經(jīng)支付的購房款雖然未達(dá)到總價(jià)款的百分之五十，但胡莉在訴訟中明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，在此情況下，一審法院適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定認(rèn)定胡莉在交付剩余房款50萬元后對(duì)于案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)、可以排除強(qiáng)制執(zhí)行并無不妥。

長青公司上訴主張，其對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，本案應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定。對(duì)此，本院認(rèn)為，相對(duì)于抵押權(quán)和金錢債權(quán)等權(quán)利，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)處于優(yōu)先順位，但劣后于商品房消費(fèi)者生存權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第二條規(guī)定，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”上述規(guī)定體現(xiàn)了商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)原則?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條對(duì)于商品房買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)是對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的進(jìn)一步細(xì)化?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”因此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條本身也屬于第二十七條規(guī)定的除外規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，在已經(jīng)支付全部或者大部分購房款的商品房消費(fèi)者的生存權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。本案中，案涉房屋用途為住宅，胡莉購買案涉房屋系用于個(gè)人居住，屬于上述規(guī)定中的商品房消費(fèi)者，其已經(jīng)支付一定購房款，并明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，其對(duì)案涉房屋所享有的民事權(quán)益能夠?qū)归L青公司基于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)而對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。長青公司的相應(yīng)上訴理由，不能成立。

綜上所述，長青公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)11,032元，由長青建設(shè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判長 郎貴梅

審 判員 王朝輝

審 判員 劉麗芳

二〇二一年六月四日

法官助理 梁 欣

書 記員 劉洪燕