一、案情簡介：

汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)批準(zhǔn)自2002年3月開始從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，有效期至2006年6月。汕頭A公司于1993年購買某花園二層面積2529.2平方米，以及110、107鋪面，分別簽訂了購房合同，在一、二樓的購房合同中沒有關(guān)于明確指定某公司進(jìn)行物業(yè)管理的約定。該小區(qū)沒有成立小區(qū)業(yè)主委員會。該花園的1、2樓開門是面向小區(qū)外的大路，不用經(jīng)過小區(qū)，其1、2樓房屋的衛(wèi)生、保安、車輛寄放等均是自行解決。本案訴訟前，原告汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司從來沒有向該小區(qū)1、2樓的業(yè)主或使用人收取和主張物業(yè)管理費。

1999年1月汕頭A公司將上述二層租給汕頭市某幼兒園及郭某，110鋪面租給謝某經(jīng)營飲食。因為汕頭A公司起訴汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司要求其歸還上述房屋買賣合同中與實際房產(chǎn)面積的的差額，得到法院的支持。于是2005年8月，汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司以汕頭A公司拖欠其上述房產(chǎn)自2002年6月10日至2005年10月9日的物業(yè)管理費114000元及滯納金為由向人民法院訴訟，訴訟期間經(jīng)汕頭A公司的申請將房產(chǎn)的使用人汕頭市某幼兒園、郭某某、謝某追加為本案被告，汕頭A公司認(rèn)為上述物業(yè)管理費應(yīng)當(dāng)由承租方承擔(dān)，原告汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司不同意，并且沒有向承租人汕頭市某幼兒園、郭某某、謝某提出任何訴訟主張，僅要求汕頭A公司承擔(dān)付還物業(yè)管理費及滯納金的責(zé)任。

二、一審法院認(rèn)為：

原告汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司具備物業(yè)管理的資格，其取得物價局批準(zhǔn)的收費許可證后，就與汕頭A公司形成了前期物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)關(guān)系。汕頭市某幼兒園、郭某某提出其租賃的房產(chǎn)有獨立的門戶，沒有使用原告汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司的物業(yè)管理服務(wù)及設(shè)施、設(shè)備、場地的主張，因為未能舉證否認(rèn)原告提供物業(yè)管理的事實，其使用的房產(chǎn)是該小區(qū)的一部分，因此認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費。但原告僅向汕頭A公司主張物業(yè)管理費，因此判令汕頭A公司支付原告汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年6月10日至2005年10月9日的物業(yè)管理費，107房為11800元及滯納金，二層為101160元及滯納金，110房為2520元及滯納金。

因為該判決生效后，汕頭A公司可以向承租人主張物業(yè)管理費。因此，本案一審被告汕頭A公司、汕頭市某幼兒園、郭某某、謝某全部提起上訴。

三、二審中汕頭市某幼兒園、郭某某的意見：

第一，汕頭市某幼兒園、郭某某都有上訴的主體資格；第二，汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司取得《收費許可證》及物業(yè)管理資質(zhì)，沒有經(jīng)過年審已經(jīng)不能據(jù)此收費。即使有經(jīng)年審的《收費許可證》，也要和業(yè)主或房產(chǎn)的使用人就前期物業(yè)管理達(dá)成物業(yè)服務(wù)的約定，或形成事實上的物業(yè)管理關(guān)系并提供了服務(wù)，才可以收取物業(yè)管理費。第三，就某幼兒園使用的二樓房產(chǎn)，開發(fā)商和業(yè)主或使用人均沒有簽訂任何物業(yè)管理的協(xié)議或條款，也沒有形成事實上的物業(yè)管理合同關(guān)系，汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司也沒有提供服務(wù)，因此，其就該花園二樓向原業(yè)主汕頭A公司或使用人某幼兒園主張物業(yè)管理費，沒有任何事實和法律依據(jù)。

四、二審調(diào)解結(jié)案：

二審中劉律師代理汕頭市某幼兒園、郭某某參與訴訟，二審中達(dá)成了調(diào)解協(xié)議。一審判決該花園二層的物業(yè)管理費為101160元及滯納金，汕頭A公司支付該款后可以向汕頭市某幼兒園、郭某某主張，二審調(diào)解結(jié)果為汕頭市某幼兒園、郭某某僅補(bǔ)償汕頭某房產(chǎn)開發(fā)有限公司6000元的物業(yè)費用。